發生土地、房屋權屬轉移,哪些情形需繳納契税?

來源:人民網 2021-07-09 08:06

  人民網北京7月8日電(記者王震)據財政部網站消息,日前,財政部、税務總局發佈《關於貫徹實施契税法若干事項執行口徑的公告》(以下簡稱《公告》),明確發生土地、房屋權屬轉移時,承受方應當依法繳納契税的具體情形。

  關於土地、房屋權屬轉移,《公告》明確徵收契税的土地、房屋權屬,具體為土地使用權、房屋所有權。同時,明確下列情形發生土地、房屋權屬轉移的,承受方應當依法繳納契税:因共有不動產份額變化的;因共有人增加或者減少的;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素,發生土地、房屋權屬轉移的。

  以下為文件全文:

  《關於貫徹實施契税法若干事項執行口徑的公告》

  財政部税務總局公告2021年第23號

  為貫徹落實《中華人民共和國契税法》,現將契税若干事項執行口徑公告如下:

  一、關於土地、房屋權屬轉移

  (一)徵收契税的土地、房屋權屬,具體為土地使用權、房屋所有權。

  (二)下列情形發生土地、房屋權屬轉移的,承受方應當依法繳納契税:

  1.因共有不動產份額變化的;

  2.因共有人增加或者減少的;

  3.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素,發生土地、房屋權屬轉移的。

  二、關於若干計税依據的具體情形

  (一)以劃撥方式取得的土地使用權,經批准改為出讓方式重新取得該土地使用權的,應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計税依據繳納契税。

  (二)先以劃撥方式取得土地使用權,後經批准轉讓房地產,劃撥土地性質改為出讓的,承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計税依據繳納契税。

  (三)先以劃撥方式取得土地使用權,後經批准轉讓房地產,劃撥土地性質未發生改變的,承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計税依據繳納契税。

  (四)土地使用權及所附建築物、構築物等(包括在建的房屋、其他建築物、構築物和其他附着物)轉讓的,計税依據為承受方應交付的總價款。

  (五)土地使用權出讓的,計税依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補償費、徵收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

  (六)房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的,計税依據為承受方應交付的總價款,並適用與房屋相同的税率;房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的,計税依據為轉移合同確定的成交價格,並按當地確定的適用税率計税。

  (七)承受已裝修房屋的,應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

  (八)土地使用權互換、房屋互換,互換價格相等的,互換雙方計税依據為零;互換價格不相等的,以其差額為計税依據,由支付差額的一方繳納契税。

  (九)契税的計税依據不包括增值税。

  三、關於免税的具體情形

  (一)享受契税免税優惠的非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構,限於上述三類單位中依法登記為事業單位、社會團體、基金會、社會服務機構等的非營利法人和非營利組織。其中:

  1.學校的具體範圍為經縣級以上人民政府或者其教育行政部門批准成立的大學、中學、小學、幼兒園,實施學歷教育的職業教育學校、特殊教育學校、專門學校,以及經省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批准成立的技工院校。

  2.醫療機構的具體範圍為經縣級以上人民政府衞生健康行政部門批准或者備案設立的醫療機構。

  3.社會福利機構的具體範圍為依法登記的養老服務機構、殘疾人服務機構、兒童福利機構、救助管理機構、未成年人救助保護機構。

  (二)享受契税免税優惠的土地、房屋用途具體如下:

  1.用於辦公的,限於辦公室(樓)以及其他直接用於辦公的土地、房屋;

  2.用於教學的,限於教室(教學樓)以及其他直接用於教學的土地、房屋;

  3.用於醫療的,限於門診部以及其他直接用於醫療的土地、房屋;

  4.用於科研的,限於科學試驗的場所以及其他直接用於科研的土地、房屋;

  5.用於軍事設施的,限於直接用於《中華人民共和國軍事設施保護法》規定的軍事設施的土地、房屋;

  6.用於養老的,限於直接用於為老年人提供養護、康復、託管等服務的土地、房屋;

  7.用於救助的,限於直接為殘疾人、未成年人、生活無着的流浪乞討人員提供養護、康復、託管等服務的土地、房屋。

  (三)納税人符合減徵或者免徵契税規定的,應當按照規定進行申報。

  四、關於納税義務發生時間的具體情形

  (一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等發生土地、房屋權屬轉移的,納税義務發生時間為法律文書等生效當日。

  (二)因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經減徵、免徵契税的,納税義務發生時間為改變有關土地、房屋用途等情形的當日。

  (三)因改變土地性質、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款,應當繳納契税的,納税義務發生時間為改變土地使用條件當日。

  發生上述情形,按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的,納税人應自納税義務發生之日起90日內申報繳納契税。

  五、關於納税憑證、納税信息和退税

  (一)具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證包括契約、協議、合約、單據、確認書以及其他憑證。

  (二)不動產登記機構在辦理土地、房屋權屬登記時,應當依法查驗土地、房屋的契税完税、減免税、不徵税等涉税憑證或者有關信息。

  (三)税務機關應當與相關部門建立契税涉税信息共享和工作配合機制。具體轉移土地、房屋權屬有關的信息包括:自然資源部門的土地出讓、轉讓、徵收補償、不動產權屬登記等信息,住房城鄉建設部門的房屋交易等信息,民政部門的婚姻登記、社會組織登記等信息,公安部門的户籍人口基本信息。

  (四)納税人繳納契税後發生下列情形,可依照有關法律法規申請退税:

  1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除,且土地、房屋權屬變更至原權利人的;

  2.在出讓土地使用權交付時,因容積率調整或實際交付面積小於合同約定面積需退還土地出讓價款的;

  3.在新建商品房交付時,因實際交付面積小於合同約定面積需返還房價款的。

  六、其他

  本公告自2021年9月1日起施行。《財政部國家税務總局關於契税徵收中幾個問題的批覆》(財税字〔1998〕96號)、《財政部國家税務總局對河南省財政廳<關於契税有關政策問題的請示>的批覆》(財税〔2000〕14號)、《財政部國家税務總局關於房屋附屬設施有關契税政策的批覆》(財税〔2004〕126號)、《財政部國家税務總局關於土地使用權轉讓契税計税依據的批覆》(財税〔2007〕162號)、《財政部國家税務總局關於企業改制過程中以國家作價出資(入股)方式轉移國有土地使用權有關契税問題的通知》(財税〔2008〕129號)、《財政部國家税務總局關於購房人辦理退房有關契税問題的通知》(財税〔2011〕32號)同時廢止。

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